Динамика развития Москвы: начало системного кризиса

В этой статье предприняты попытки выявить фундаментальные причины, лежащие в основе нынешних тенденций, проблем и противоречий развития Москвы, обосновать трактовку текущей ситуации как кризисной, экстраполировать выявленные тенденции в прогноз на ближайшую перспективу, а также даны некоторые предложения по первоочередным мероприятиям, направленным на предотвращение нарастающего кризиса.

Основные факторы, положившие начало бурному развитию Москвы, возникновению и углублению противоречий и проблем, возникающих на основе этих противоречий

1. Исторически Москва является сильнейшим центром притяжения. Это обстоятельство существенно усилилось в советский период, в период централизованной экономики, когда все основные решения принимались в центре. Таким образом, сформировались, закрепились и стали усиливаться устойчивые центростремительные потоки.

2. Массовая приватизация ресурсодобывающих, металлургических, энергетических и других отраслей, предприятия которых расположены, как правило, в отдаленных регионах, привела к интенсивному накоплению частного капитала и наращиванию объема свободных денежных средств, требующих эффективного вложения в коммерческие проекты.

3. После снятия жестких ограничений советского периода (в т.ч. ограничений в прописке) в Москве в массовом порядке стали создаваться центральные офисы и штаб-квартиры крупных предприятий, основные производства которых расположены в регионах. Денежные потоки, генерируемые предприятиями, расположенными в регионах, по исторически сложившимся центростремительным направлениям хлынули в Москву. Стала формироваться финансовая инфраструктура. Широкая сеть созданных в Москве товарных бирж породила бурную контрактную деятельность и резко усилила интенсивность денежных потоков, циркулирующих в Москве.

4. Интенсивное наращивание финансовых потоков, направляемых в Москву, породило соответствующее наращивание миграционных людских потоков из разных регионов. Стала нарастать концентрация населения, породившая рост спроса на недвижимость. Рост спроса на недвижимость был спровоцирован, с одной стороны, избыточностью свободных финансовых ресурсов, с другой стороны – интенсивным ростом населения. Таким образом, в структуре продаж недвижимости стали присутствовать сделки двух типов: приобретение объектов недвижимости для использования по прямому назначению (для проживания, размещения офисов) и в инвестиционных (спекулятивных) целях.

5. Недвижимость стала наиболее привлекательным направлением инвестирования. Это вызвано как интенсивным ростом спроса, так и отсутствием адекватных по доходности альтернативных направлений вложения капитала. Таким образом, капитал сконцентрировался на недвижимости. Доход от реализации проектов коммерческого строительства реинвестируется в строительство новых объектов. Это вызвало экспоненциальный рост капитала, направляемого в недвижимость.

Развитие ситуации (внутренний механизм)

Мощные финансовые потоки, направленные на Москву и породившие рост концентрации капитала в пределах ограниченной территории города, интенсивный рост населения, изменение инвестиционных приоритетов и их смещение в сферу недвижимости и коммерческого строительства стали причиной радикальной деформации градообразующей базы города. Сформировались три самовоспроизводящихся контура положительной обратной связи, усиливающих роль Москвы как магнита, порождающего мощные и нарастающие центростремительные потоки людей, грузов, капитала.

Первый контур. Реинвестирование в сферу коммерческого строительства. Чрезвычайно высокая рентабельность инвестиций в проекты коммерческого строительства стала стимулом для реинвестирования доходов, полученных от реализации этих проектов, в новые аналогичные проекты. Масса капитала, образующегося в результате реализации этих проектов, растет в геометрической прогрессии.

Второй контур. Активизация предпринимательской деятельности порождает дополнительный приток населения, который, в свою очередь, вызывает новый рост предпринимательской деятельности, генерирующей новые финансовые потоки.

Кроме того, эти два контура взаимно стимулируют друг друга, дополнительно наращивая интенсивность происходящих в них процессов. Таким образом, ускоряющимися темпами стала расти масса капитала, а с ним и потребность инвестирования этого капитала в крупные и эффективные проекты. Однако по мере реализации проектов стали нарастать и приобретать системный характер проблемы и противоречия, препятствующие эффективному и сбалансированному развитию города.

Основные проблемы и противоречия

Мы видим, что механизмы, лежащие в основе динамики развития Москвы на современном этапе, коренным образом отличаются от механизмов, определявших развитие города в советский период. Процессы развития приобрели чрезвычайно бурный, плохо управляемый характер. Основным инструментом для управления этим процессом является генеральный план города. Вместе с тем генеральный план разрабатывается на методической и методологической базе советского периода. Отдавая должное высокому качеству этой методологической базы, необходимо признать, что она не учитывает и не может учитывать современных механизмов, определяющих развитие города. Следовательно, генеральный план не отражает фундаментальных градообразующих и градоформирующих процессов.

В связи с этим возникла и стала обостряться первая проблема: генеральный план Москвы не соответствует своему назначению – быть основным инструментом управления динамикой развития города. Основное противоречие, лежащее в основе этой проблемы, состоит в несоответствии методологической базы реальным процессам и механизмам, определяющим динамику развития города на современном этапе. В итоге динамика развития города стала представлять собой слабоуправляемый процесс.

Вторая проблема порождена противоречием между нарастающим давлением инвестиционного капитала и ограниченными земельными ресурсами города. В итоге ускоряется рост цен на недвижимость. Это не только порождает широко известную проблему доступности жилья для населения Москвы, но также существенно увеличивает неустойчивость этого рынка и риск его обвала. Этот риск обусловлен долей спекулятивных приобретений на рынке первичного жилья и зависит от двух основных факторов:

·        размера цен. После того как рост цен на жилье преодолевает определенный порог, доля покупателей, приобретающих жилье для собственно проживания, резко сокращается. При этом возрастает доля приобретений жилья в инвестиционных целях. Для такого приобретения банки почти свободно дают кредиты под залог приобретаемого жилья независимо от текущего размера цен;

·        динамики роста цен. Чем быстрее растут цены, тем выше доходность коммерческих операций с жильем, спекулятивная привлекательность сделки.

Для существующей ситуации на рынке жилья характерны оба фактора, что создает реальные предпосылки для дальнейшего роста доли приобретений жилья в инвестиционных целях, что, в свою очередь, увеличивает неустойчивость этого рынка. Также усиливает давление капитала радиально-кольцевая структура планировочной организации города. Она усугубляет проблему роста цен по мере приближения к центру города и обострение транспортных проблем центростремительными направлениями транспортных потоков.

Третья проблема связана с системой управления и порождена противоречием между природой современных градоформирующих процессов, имеющей корни национального масштаба (мощные людские, финансовые, товарные потоки из регионов, обратное влияние этих процессов на регионы), и локальной системой управления. Проблемы порождены не изнутри города, а извне. Поэтому попытки решения этих проблем в рамках города и в пределах полномочий московского правительства, ограниченных административной чертой города, не имеют перспектив.

Сценарий развития ситуации

Рассмотренные выше процессы и тенденции, порожденные ими противоречия, а также отсутствие адекватной системы управления градостроительным развитием города позволяют с достаточной степенью определенности спрогнозировать дальнейшую траекторию его развития. Эта траектория определяется серией причинно-следственных отношений:

1. Направленные в Москву центростремительные финансовые и людские потоки вызывают нарастающую концентрацию деловой активности и капитала на ограниченной территории города. В свою очередь, это является причиной роста спроса на недвижимость.

2. Чрезвычайно высокая эффективность инвестиций в коммерческое строительство заставляет реинвестировать доход, полученный от реализации построенных объектов, в новое строительство. Это вызывает экспоненциальный рост капитала, направляемого в коммерческое строительство.

3. Нарастающее давление капитала, интенсивный рост населения Москвы и убывающее количество земельных участков, пригодных для коммерческого строительства, вызывают экспоненциальный рост цен на недвижимость.

4. Нарастающий отрыв цен на недвижимость от ее реальной себестоимости, а также рост доли инвестиционной (спекулятивной) составляющей в общем объеме сделок с недвижимостью создают неустойчивость этого рынка и его склонность к обвалу. В настоящее время инвестиционная составляющая является преобладающей.

5. Сочетание роста давления капитала, направляемого на коммерческое строительство, а также роста строительных мощностей с одновременным убыванием пригодных для коммерческой застройки земельных участков неизбежно приведет к оттоку капитала из Москвы (этот процесс уже начинается).

6. Отток капитала из Москвы вызовет падение цен на недвижимость. При этом неустойчивость этого рынка приведет к его кризису и обвалу.

7. Большая часть кредитных ресурсов банковского сектора Москвы направлена на финансирование проектов коммерческого строительства. При этом значительная часть активов банковского сектора размещена в объектах недвижимости. Таким образом, кризис рынка недвижимости потянет за собой банковский сектор и автоматически вызовет банковский кризис.

8. Поскольку общий объем капитализации банковского сектора Москвы и Московской области составляет до 50% общего объема капитализации банковского сектора страны, эта ситуация, с большой долей вероятности, спровоцирует экономический кризис национального масштаба.

Шаги городских властей

В связи со стремительным ростом интенсивности градоформирующих процессов и слабой системой управления этими процессами динамика развития города приобретает стихийный характер. Проводимая в этой сфере политика правительства Москвы и предпринимаемые меры в значительной степени носят тоже бессистемный, стихийный характер и складываются в несколько тенденций, к которым, в частности, относятся:

• эскалация жилищного строительства

Эта эскалация проводится под предлогом борьбы с ростом цен. Такой метод борьбы не приведет к желаемым результатам. Во-первых, для большинства москвичей современные цены в 5–6 тыс. долларов за 1 кв. м или гипотетическая цена, скажем, в 100 тыс. долларов за 1 кв. м уже не имеют большой практической разницы, так как они одинаково недоступны. Во-вторых, с учетом того, что все больше жилья приобретается на основе заемных средств в спекулятивных целях для последующей перепродажи, последствия падения рынка недвижимости при таких масштабах могут быть особенно катастрофическими.

• перебазирование предприятий

Несмотря на декларировавшиеся полтора года назад намерения московского правительства всемерно охранять и развивать промышленный потенциал города, в реальной практике нарастает давление на предприятия со стороны городской администрации с целью вынудить их освободить занимаемые территории для последующего проведения аукционов на коммерческую застройку этих территорий. Социальными последствиями такого подхода станут деформация структуры занятости населения и нарастание социальной напряженности.

Экономические последствия связаны с тем, что производство – серьезный стабилизатор состояния экономики города. Замещение доходной части бюджета города поступлениями от земельных аукционов и налогов от деятельности торговых предприятий поставит бюджет в прямую зависимость от состояния рынка недвижимости. В случае кризиса на этом рынке автоматически наступит бюджетный кризис.

• переселение москвичей за пределы города

Рост цен на рынке недвижимости делает не столь привлекательным строительство в Москве жилья эконом-класса, предназначенного, в частности, для переселения жителей сносимых домов. Вопрос переселения в дома бизнес-класса по понятным причинам не обсуждается. В связи с этим Москва в массовом порядке начала строить, а также выкупать построенные коммерческими застройщиками жилые дома в ближайшем (и не только ближайшем) Подмосковье.

Кроме того, в конце 2007 года прошли острые обсуждения заявлений некоторых московских чиновников о возможности переселения москвичей из сносимых домов в прилегающие области. Такая линия породит спектр негативных последствий, в том числе:

- изменение социальной структуры населения Москвы. Это связано с резким сокращением коренной части москвичей и их замещением приезжими из других регионов. Это, в свою очередь, не в лучшую сторону изменит отношение нового населения города к богатейшим московским культурным и историческим ценностям и традициям, что приведет к утрате городом осознания своих корней, самобытности и потере ориентиров для дальнейшего своего развития;

- новый рост социальной напряженности и политические последствия. Эта напряженность, с большой степенью вероятности, может иметь политические последствия, так как москвичей, избравших в свое время нынешнего мэра, этот же мэр выселяет за пределы Москвы. Это создает весьма благоприятную почву для желающих обострить ситуацию и создать политическое движение с использованием современных политтехнологий для достижения собственных политических целей.

Предложения

Рассмотренные процессы и порождаемые ими проблемы сказываются не только на динамике развития города, но и «обратной волной» на других регионах – Московской области и ряде прилегающих областей. В связи с этим предметная область задач, на решение которых должны быть направлены усилия, распространяется за пределы административных границ города. Таким образом, документы территориального развития должны не только комплексно охватывать Москву, но и включать прилегающие регионы. В связи с этим в качестве первоочередных мероприятий было бы целесообразно:

1. Разработать единый генеральный план развития московской агломерации, объединяющий Москву, Московскую область и, возможно, ряд прилегающих областей. Этот генеральный план должен, в частности, включать в качестве основного ядра модель градообразующей базы в масштабах макрорегиона как основного системообразующего фактора, а также предложения по сбалансированному размещению производительных сил в пределах макрорегиона, по системе расселения, по организации и оптимизации основных потоков (транспортных, инженерных и др.), предусматривая децентрализацию зон деловой активности и обеспечение занятости населения.

Особое внимание следует уделить структуре и принципам формирования градообразующей базы и создания надежного механизма бюджетных поступлений в условиях преодоления нарастающей в настоящий момент кризисной ситуации.

2. Создать новую методологическую и методическую базу разработки градостроительных документов такого масштаба с учетом современных факторов, влияющих на развитие крупнейших городов. В эту базу заложить механизмы децентрализации зон деловой активности, а также учет новых градоформирующих факторов, в том числе:

- финансовые потоки, формирующие зоны концентрации капитала и деловой активности, что, в свою очередь, оказывает влияние на инвестиционную привлекательность территорий и, следовательно, на характер планировочной организации и застройки территорий;

- информационные потоки, способствующие децентрализации зон деловой активности, сокращению транспортных потоков благодаря возможности совместной работы коллективов, члены которых территориально разбросаны и взаимодействуют в режиме online. Кроме того, следует учесть бурное развитие Интернет-торговли, снижающей потребности в торговых помещениях, торговом персонале и вносящей коррективы в режим загрузки транспортных магистралей;

- социальные механизмы, которые начинают становиться сильнейшим градообразующим и градоформирующим фактором. Социальный аспект теперь не просто потерпевшая сторона в градостроительных преобразованиях, которую власти слушают и на которую обращают внимание в основном из вежливости, политеса или приличия.

Город – это люди, которые в данном городе занимаются различными видами деятельности и потом на себе испытывают последствия этого. Таким образом, город – это социальные процессы. Необходимо проанализировать движущие силы этих процессов, а также учесть влияние современных социальных технологий как зарождающегося нового градоформирующего фактора, в том числе модели социальных сетей, эффективно реализуемых в настоящее время в рамках развивающейся Интернет-идеологии Web 2.0. Эти технологии эффективно формируют вектор квалифицированного общественного мнения в определенной предметной области, обеспечивают выработку эффективных решений и создают действенные механизмы практического влияния этого мнения на происходящие процессы, оказывая непосредственное и жесткое воздействие на принятие решений органами управления.

3. Практически воссоздать с учетом новых реалий применявшуюся в советский период единую иерархическую систему предплановых и предпроектных документов (схемы расселения и размещения производительных сил, схемы и проекты районных планировок и пр.).

Безусловно, крайне позитивным было бы административное объединение Москвы и Московской области. Однако этот вопрос относится к компетенции лиц, принимающих политические решения, и в данной статье не рассматривается.

Виктор Леонидович Богданов, архитектор, руководитель консалтинговой компании «Ареал-Центр»